http://www.dream-dream-again.com/hudousan/ １００％銀行融資で始める不動産投資。アパート・マンション・貸店舗　計８棟１００所帯超の賃貸不動産オーナーによるブログ。 ja Copyright 2012 Fri, 23 Dec 2011 15:53:38 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.33-ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 前年度に法人所有のマンションを立て続けに２棟売却しました。 土地付建物の場合、建物部分には消費税がかかるので今年はかなりの額の消費税を払うことになりました。 当然のことなのでいいんですが、問題はその翌年の予定納税です。 前年と同じ程度の消費税が翌年にも発生するという見込みで、何度かに分けて予定納税なるものが発生してしまいます。 金額によって納税時期と回数が違うようですが、今回の場合、８月末・１１月末・翌年２月末に約３００万円づつになってしまいました。 申告の時点で払いすぎた分は還付されますが、一旦は払わなければならないのでしばらく厳しい状態が続きます。 http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-12-2.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-12-2.html 200日記 Fri, 23 Dec 2011 15:53:38 +0900 -----以下毎日新聞より引用----- 　マンションの借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」は消費者に一方的に不利益を押しつける「無効」な契約条項だとして、借り主が貸主を相手に支払い済みの更新料の返還などを求めた３件の訴訟の上告審判決で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は１５日、「更新料は有効」との初判断を示した。２審判決で無効とされた、１年ごとに２カ月分の更新料を取る契約条項も有効とし、３件とも貸主側の勝訴が確定した。借り主側に厳しい判決で、契約実務に大きな影響を与えそうだ。 　裁判官４人全員一致の判断。小法廷は「更新料は賃料の補充や前払い、契約を継続するための対価など複合的な性質があり、その支払いに合理性がないとは言えない」と指摘。更新料は「賃料や契約更新期間に照らして高額すぎるなど特段の事情がない限り無効とは言えない」と述べた。 　３件は京都と滋賀のマンションの借り主３人が０７〜０８年に提訴し１審は２件が有効、１件が無効。２審でも有効１件（２年ごとに更新料２カ月分）、無効２件（１年ごとに同２カ月分）と分かれ、同種訴訟の１、２審全体で無効が有効を上回り、最高裁の統一判断が注目された。小法廷は、２審で有効の１件で借り主側の上告を棄却。無効の２件は２審判決を破棄し、借り主側に更新料の未払い分を支払うよう命じた。 　上告審で貸主側は「借り主は更新料条項も合意の上で契約締結している」と主張。借り主側は「契約時に情報や交渉力に格差があり、締結せざるを得ない状況に置かれていた」と反論していた。 　更新料は約４０年前から主に京都や首都圏で慣習化し、現在、更新料込みの契約件数は全国で１００万件以上とみられる。【伊藤一郎】 -----引用ここまで-----
借り主側に厳しい判決だというけれど、契約時点で説明を受けているはずで、もしも逆の判決が出ていた場合は、大変なことになっていたところです。 消費者契約法第十条を根拠にして更新料を無効とするなら、消費者契約法が施行された時点までさかのぼって返還請求することができ、全国で破綻する大家さんが続出するでしょう。
とは言ってもあまり高い更新料はどうかと思うし、この判決を受けて更新料を新たに設定したり値上げしたりする大家さんもあまりいないのではないでしょうか。 賃貸住宅の需給を考えると、よほど条件のいい場所でない限り、更新料はなくなっていく方向のような気がします。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-07-16.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-07-16.html 200日記 Sat, 16 Jul 2011 08:25:47 +0900 それは、 ２００６年に購入し、今年１月にすでに売却済みのマンションの屋上に、実は、携帯電話会社のアンテナが設置してあったそうです。（全く知りませんでしたが・・・） その屋上の利用料が以前のオーナー（前々オーナー）の口座に振り込まれ続けていて、最近まで気が付かず、そのままになっていそうです。
うちで所有ていてた期間が４年数ヶ月なので、その間に振り込まれていた金額をこちらに返してくれるというのです。
２・３年前まで、ＰＨＳのアンテナが設置されていたのは知っていましたが、ＰＨＳアンテナの利用料金は確かに受け取っていました。 でも金額は微々たる物だったような気がします。
今回、携帯電話会社からの利用料金を返してくれるといっても、たいした金額ではないだろうと思っていたら、なんと、月額１０万５千円だったそうです。 所有期間４年数ヶ月の総額では５００万円を超えていました。
全く期待していなかった臨時収入です。
この不景気な時期でも、たまにはいいこともあるものです。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-07-09.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-07-09.html 200日記 Sat, 09 Jul 2011 08:43:06 +0900 ２００３年１０月にに購入した桐生のアパートを先月末に売却しました。 このアパートは１Ｋ（ロフト付）全８室で、現在すべて空室でした。 一時は東日本大震災の被災者に提供することも考えましたが、自宅から距離があり管理に手間がかかる割には規模が小さく収益性が悪いので、結局売却してしまいました。 今年になってマンションアパートを全部で３棟売却しました。 http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-07-08.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-07-08.html 200日記 Fri, 08 Jul 2011 12:45:50 +0900 以前、家賃滞納者に対し訴訟を起こし裁判になり、支払能力がなく強制立ち退きで出て行った入居者がいて、滞納家賃数百万円の回収はあきらめていたことがありました。 判決が出てから１０年で時効になるので、そのまま忘れかけていたところ、判決の時効ぎりぎりの９年くらいたった頃、この弁護士さんから連絡があり、元入居者の保証人が建売住宅を購入したらしいので、これを差し押さえするというのです。 その連絡から数ヵ月後、結局、保証人から全額回収できました。
弁護士顧問料はかかっていましたが、ここまで動いてくれる弁護士さんはなかなかいないので、これから先、どうしたものかと考えています。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-06-17.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-06-17.html 200日記 Fri, 17 Jun 2011 09:24:05 +0900
被災地から距離もあり、１Ｋの部屋の需要があるかどうかわからず、長い間空室が続くのも非常にまずいので、別の利用方法、または、売却を予定しています。

]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-06-16.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-06-16.html 200日記 Thu, 16 Jun 2011 10:02:25 +0900 桐生市に所有しているアパートを東日本大震災の被災者に使っていただこうと、桐生市役所に申し出てからだいぶ時間がたちましたが、やっと入居募集を始めることができました。 桐生市役所から「わたらせライフサービス」という特定非営利活動法人を紹介され、その法人の「被災避難者サポートセンター」というところが入居希望者を探してくれることになり、先日担当の人と会い、部屋の間取り図を作ったり写真を撮ったりしてきました。 でも、3月11日の東日本大震災から２ヶ月以上過ぎてしまったので、入居を希望する被災者の方がいるのかどうかわかりません。 入居希望の被災者がいれば、最長２年間は無償にしようと考えています。 http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/2011-05-29.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/2011-05-29.html 200日記 Sun, 29 May 2011 12:57:55 +0900 新聞やテレビでは見ていましたが、実際に見るとやはり衝撃的でした。 港の近くは壊滅的な被害で、やっと道路が使えるという状況でした。普段あまり見かけることの少ない自衛隊を多く見かけました。 驚いたのは、被災した中心部にも車や人の往来が多く、かろうじて残った建物の中からは、片付けているのか復旧作業をしているのか、物音や人の声が聞かれました。 一刻も早い復興を祈るばかりです。 夕方、帰る頃になると潮が満ちてきたのか海に面した道路は冠水していました。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-05-05.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-05-05.html 200日記 Thu, 05 May 2011 09:56:38 +0900 しかし、 いつになってもそのＮＰＯ法人から連絡がありません。 仕方なく桐生市役所に電話し、ＮＰＯ法人の電話番号を聞き、こちらから連絡してみました。 ＮＰＯ法人の担当者によると、入居を希望する被災者が今のところいないと言うのです。 期限を切らずに無料で入居していいと申し出ているのに、本当に入居希望者がいないんでしょうか？ 情報が被災地や避難所に届いているんでしょうか？ 一刻も早く避難所から出たいと思っている被災者がいると思ったのに、なんだか空振りのようです。
もう少し待ってみて希望者がいないようなら、申し出を取り下げようかと思っています。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-04-25.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-04-25.html 200日記 Mon, 25 Apr 2011 16:04:46 +0900 「被災者に早く利用してもらいたいので、あまり時間がかかるようなら別の団体か組織に部屋の提供を申し出るので、連絡をください。」 と、伝えて帰ってきました。
さていつごろ連絡が来るか・・・
]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-04-05.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-04-05.html 200日記 Tue, 05 Apr 2011 11:32:36 +0900 震災で家をなくし、いまだ避難所暮らしの方がたくさんいるらしいので、８室すべてを被災した方に当面の間無償で提供できればと考えています。 ただ、このアパートは自宅から遠いので入居を希望しいてる方を自分で探したり、案内したりすることはできないので困っています。 公の機関かそれに近い公平な団体で、入居希望者を斡旋管理してくれる組織があればいいんですが・・・
考えてばかりでも仕方がないので、取り合えず明日の月曜日に桐生市役所に行って来ようと思います。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-04-03.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-04-03.html 200日記 Sun, 03 Apr 2011 12:55:07 +0900 ただ、入居募集などについてはたくさんの業者さんにお願いする人もいると聞きました。 また、そういう人は、こまめに業者さんを回り自分の物件をアピールし、場合によっては、入居を決めてくれた担当者に、直接、商品券などの御礼をすると持ちかけるそうです。
一見優れたやり方のように感じるし、不動産投資関係の本などにもよくこういったやり方がいいと書かれています。 でも、仲介業者さんはこういうオーナーの物件に、本気で客付けをするようになるとはどうしても思えないんです。 仲介業者さんは、どのオーナーの物件かではなくて、決めやすい物件から決めようとします。 だから、仲介業者さんが決めやすい物件にすることが先決です。 たとえば、仲介業者さんからリフォームやリノベーションなどの提案があったときには、なるべく意見を取り入れるようにします。あまり細かく指示したりしないし、費用のことも細かく値切ったりしません。 その上で、専任で入居募集をお願いすれば、かなり本気で頑張ってくれます。 費用がかかりすぎるようだと感じれば、相見積もりを取って安く仕上げる提案までしてくれます。
今は、インターネットで部屋探しをする人がほとんどなので、オーナーが自らたくさんの業者さんを回るのと、ただ一社にお願いするのとでは、入居希望者には同じように部屋の情報が目に付くはずです。
私は、これからも仲介業者さんは１物件に付き一社と決めて、責任を持って頑張っていただきたいと考えています。 新しく物件を購入した時に、その地域で信頼できるいい業者さんを探すのは、物件探しと同じくらい大切だと思います。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-03-06.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-03-06.html 200日記 Sun, 06 Mar 2011 09:10:16 +0900 売却により融資を繰り上げ返済したのでローンは減りましたが、来月からは家賃収入も減り収入が落ち込みます。
２棟で合計４７所帯分の家賃入金チェックがなくなり、管理も楽になりましたが、次の物件探しにエネルギーを使うことにします。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-02-11.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-02-11.html 200日記 Fri, 11 Feb 2011 10:33:54 +0900 埼玉県飯能市に所有していたマンションを一棟売却し、昨日、決済と引渡しが完了しました。 このマンションは、全３４所帯プラス１階店舗で、２００６年１０月に購入し約４年間所有していましたが、資産全体のバランスと今後の見通しなど総合的に判断し、売却を決めました。 自宅から遠く、あまり足を運ぶことができず、所有期間中の平均入居率は８０％程度でした。 http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/011-01-28.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/011-01-28.html 200日記 Fri, 28 Jan 2011 09:34:45 +0900 大きく資産を動かす時に、自分と家族だけの判断でやってきた時代が長かったですが、最近になって資産運用などの信頼できるブレーンが整いつつあります。 最終的な判断は自分でやらなければなりませんが、その際のアイデアや税制面での判断などは専門家にお願いできるようになったことで決断力がつき、選択の幅が大きく広がってきたような気がします。 ]]> http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-01-02.html http://www.dream-dream-again.com/hudousan/blog/11-01-02.html 200日記 Sun, 02 Jan 2011 15:06:37 +0900