tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2 2008-10-02T08:23:21Z １００％銀行融資で始める不動産投資。アパート・マンション・貸店舗　計８棟１００所帯超の賃貸不動産オーナーによるブログ。 Movable Type 3.33-ja tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.133 2008-10-02T08:04:52Z 2008-10-02T08:23:21Z

家賃保証の大手「リプラス」が破綻したようです。 以前から保証家賃の支払い遅れなど...

dreamer 家賃保証の大手「リプラス」が破綻したようです。 以前から保証家賃の支払い遅れなどがあったようですが、ついに破綻してしまいました。 私の場合も２件分だけリプラスを利用しているので他人事ではありませんが、大きな被害はなくてすみました。 リプラスの家賃保証は、入居者から家賃の入金が無かったら１０日までにリプラスにＦＡＸを送るだけという簡単な手続きだったので、重宝していましたが、これからは自分で入居者に催告しなければならなくなってしまいました。 もうひとつの問題は、リプラスを利用していた入居者に、次の更新までに別の保証会社を探さなくてはならなくなったことです。 いっそ家賃保証会社を利用しないという選択もあるんですが、その辺は仲介業者さんなどとも相談してみようと思っています。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.132 2008-09-16T00:10:59Z 2008-09-16T00:59:41Z

昨日、リーマンブラザーズの破綻のニュースが大きく報じられていました。 サブプライ...

dreamer 昨日、リーマンブラザーズの破綻のニュースが大きく報じられていました。 サブプライムローンの影響はどこまで続くんでしょうか。２００７年８月までは、日本の金利も徐々に上がっていくだろうといわれていましたが、一年以上たった今でも金利が大きく上昇する局面にはなっていません。 融資によって不動産投資をしている当方にとって、低金利はありがたいですが長い間景気が低迷し、不動産価格が下がり続けるのは困ります。 投資用物件の価格が下がるのは、利回りに直接影響するので投資物件を探している立場としては歓迎します。いい物件があれば積極的に購入を検討するつもりでいます。 問題は、金融機関からの融資が受けにくくなることです。金融機関にとっては、担保物件の価値が下がり続けるのはまずいのでしょう。こういう時期は自己資金がある人にとってはチャンスなんでしょうが・・・ 先日、複数の物件で融資を受けている某銀行の担当者が家に来た際に、 「そろそろ新規投資物件を買う時期ですね。」と、言われ、他の不動産投資家が物件の買いに動き出しているのかと思い、 「えっ、そうなんですか？」と、聞き返したところ、 担当者、「いえいえ、和尚さんの場合はここ数年、１１月ごろにマンションを一棟づつ買っているじゃないですか。」 私、「・・・・・そうでしたね・・・・・」（笑） たしかに、投資物件を購入してからしばらくの間はやるべき仕事が多く、軌道に乗るまで半年くらいかかります。その後に次の物件を探し、いいものが見つかれば話を進める。で、話がまとまればまた購入。 そういう流れなので、たまたま毎年購入ということになってしまいました。 でも、今は少し微妙な時期なので物件を探しつつ、今まで以上に慎重に様子を見ようと思っています。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.131 2008-09-05T05:54:07Z 2008-09-05T06:25:08Z

何日か前、桐生のアパートの件で某測量事務所から電話がありました。 用件は、桐生に...

dreamer 何日か前、桐生のアパートの件で某測量事務所から電話がありました。 用件は、桐生に所有するアパートの隣にある土地（現在駐車場）の測量を依頼されたので、境界線の確認に立ち会ってほしいというものでした。 片道２時間以上かかるので普段はあまり見に行くこともないのですが、境界の確認ということではどうしても行かなくてはならないので、ついでに空室になっている部屋の状況などを確認するため、今日行ってきました。 朝７時に家を出て、途中、関越道のサービスエリアで食事をしていたら、待ち合わせ時間の１０時に少し遅れてしまいました。 肝心の隣地との境界は、石は見つからなかったもののかなりしっかりと作られた塀の基礎に、わかりやすい目印が書いてあったたのでお互いにそれを確認し、測量士の人がその場でステンレス製の印を取り付けました。 その後書類に署名捺印して無事終了。約１０分で終わりました。 今回は境界にしっかりとした塀があり、コンクリートの基礎があったのですんなりと境界の位置に同意できました。 ついでなので、こちらの土地のそのほかの境界を一人で見て回ったところ、道路との境界がはっきりした目印も石もなく、いずれ測量して塀などを作らなければならなそうです。 最後にアパートの空室の様子をすべて見ましたが、リフォームをしてから時間がたっているので、入居前にはもう一度ルームクリーニングが必要でした。 現地にいた時間は２０分前後でしたが、往復に６時間程度かかってしまいました。 このアパートだけ自宅から遠く、管理がなかなか行き届かないので、売却を考えた時期があったんですが、最近また手放そうかという気になってしまいました。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.130 2008-09-03T09:15:12Z 2008-09-03T09:27:41Z

先日、杉並のマンションの一室（３LDK７２?u）が退室しました。 確認に行ったと...

dreamer 先日、杉並のマンションの一室（３LDK７２�u）が退室しました。 確認に行ったところ、長年入居していたため、リフォームにかなり時間と費用がかかりそうです。 室内も昔のまま絨毯敷きなので、すべてフローリングに改装し、バスも追い炊き機能付のものに取り替えます。 ユニットバスも少し錆が浮いているので、交換の必要がありそうです。 このマンションは数年前から、空室になった部屋から順次フローリングにし、追い炊きバスに変えていますが、その都度かなりの出費があります。 早速知り合いの大工さんに見積もりをお願いしましたが、今回は１００万円を大きく越えてしまいそうです。 救いは、すでに次の入居希望の予約が入っているので、空室期間は最短で済みそうです。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.128 2008-08-19T23:32:36Z 2008-09-09T07:18:15Z

入居申し込み時の審査で、家賃の支払能力があるかどうかはきちんとチェックしなければ...

dreamer 催告通知の例はこちら（PDF） 催告通知の例はこちら（WORD文書） 大事なのは滞納した家賃の支払期日をきちんと決めておくことです。その上で、期日までに入金がなかった場合は、すぐに次の段階に入ります。 続きは左側メニューの「家賃滞納者への対応」へ ]]> tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.129 2008-08-18T23:25:02Z 2008-08-22T00:16:35Z

催告通知に記載した期日に入金がなかった場合、ただちに次の手を打ちます。 まずは、...

dreamer 催告通知に記載した期日に入金がなかった場合、ただちに次の手を打ちます。 まずは、入居者本人に直接連絡を取ります。私の場合は、何かの手違いで入金が遅れているのではないかというニュアンスで話を始めます。このときの相手の話し方やそぶりですぐに払えるかどうか判断できることもあります。 その後すぐに入金があればそれでいいですが、長々と言い訳をしたりしてすぐに払えそうもないと判断した場合、また、入居者本人に連絡がつかない場合、保証人に連絡をします。 入居者本人に連絡するのと同時に保証人にも連絡するということでもいいです。保証人にとってみれば何ヶ月も滞納してから連絡がきても困るので早めに連絡してあげます。保証人が親などの場合は、保証人から入金があることもあります。 保証人が支払ってくれない場合でも、保証人から入居者本人に連絡があると、入居者本人にとって保証人に迷惑をかけたくないという思いから、ちょっと無理してでも支払おうとします。 それでも入金がない場合は、保証人にも滞納分の家賃を請求します。入居者本人と保証人に同時に請求することも認められています。 まったく入金がないまま、こういった交渉を続けているとすぐに２〜３ヶ月がたってしまいます。 この時点で、滞納分の家賃の内訳がわかる内容の督促状を作り、支払期日までに入金がない場合は契約を解除する旨を記載し、出します。 ここまでくると滞納分を一度に支払うのはおそらく無理です。 なんでも自分で解決しようとせず、あとは弁護士さんにお願いすることになります。 管理戸数が増えてくるといろいろなトラブルなどもあるので、あらかじめなんでも相談できる弁護士さんを決めておくことは必要です。毎月顧問料を支払うようにすると、弁護士さんも親身に相談にのってくれると思います。 続きは次回・・・ tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.127 2008-08-06T23:58:11Z 2008-08-07T00:23:41Z

先日下見をした２棟のマンションの詳細を業者さんに請求したところ、早速届きました。...

dreamer 先日下見をした２棟のマンションの詳細を業者さんに請求したところ、早速届きました。 これからよく検討してみたいと思っていますが、毎年一棟づつ収益物件を購入していて、それが偶然毎年１１月前後です。 物件購入後、管理が軌道に乗るのに半年くらいかかり、それから次の物件を探すので購入がだいたい一年周期になっていると思いますが、本当に欲しい物件がなければ無理して購入する必要もありません。 毎年のように欲しい物件が見つかるというのは、今、買い時なのかもしれません。 ただ、賃貸マンションは、１年や２年ではその物件を買って本当によかったのかどうかは判断できません。 また、たった一件の判断ミスで、全体の経営が危うくなることもあるので、その都度真剣勝負を心がけ、くれぐれも慣れによる安易な判断は禁物です。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.126 2008-07-29T00:01:58Z 2008-07-29T00:23:27Z

昨日、ちょっと用事があり弁護士さんのお宅に行った帰りに、一棟売りマンションを２件...

dreamer 昨日、ちょっと用事があり弁護士さんのお宅に行った帰りに、一棟売りマンションを２件見てきました。 ２件とも所沢市内で、何年か前に購入したマンションの近くでした。一棟は所沢駅から１０分以内で家族向け１５戸、築１５年ほどのマンション。金額は１億８０００万円弱。 もう一棟は、航空公園駅から１０分以内、全４４戸、築１２年ほどで金額が６億超。 両方とも同じ業者さんから紹介のあったもので、詳しい情報を聞く前にとりあえず下見にだけ行ってきました。オートロックなのでエントランスにも入れず、外から見ただけですが、その範囲では気に入りました。 どちらかというと後から見た４４戸のマンションのほうが、管理も行き届いていて良さそうでしたが、間取りなど細かいことはわからなかったので、業者さんに連絡して詳しい情報を聞いてみようと思います。 現状で気になる点は、空室が多いことと、金額が高く銀行融資が受けられるかどうかです。 一物件が２億円前後であれば以前にも実績があるので問題ないと思いますが、今回は３倍以上なのでなんともいえません。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.125 2008-07-03T00:09:54Z 2008-07-03T00:29:13Z

埼玉県所沢市のマンション購入時の資金１億７００万円をＳ信金からＲ銀行に借り替えた...

dreamer 埼玉県所沢市のマンション購入時の資金１億７００万円をＳ信金からＲ銀行に借り替えた件で、Ｓ信金への繰上げ返済が完了し、計算書が届きました。 それによると、６月に金利が０．２ポイントも上がっていたことがわかりました！！！ 今回の借り換えによる新金利と差が０．３２５ポイントだと思っていましたが、０．５２５ポイントだったことになります。 まさに金利が上がった直後の借り換えになったわけで、結果的に絶妙のタイミングでした。 今後金利がどうなっていくのかわかりませんが、少しずつ上昇していくことが予想される状況で、５年間固定金利で借り替えたのでよかったと思います。 今回２つの金融機関に対して借り換えによる繰上げ返済をしましたが、この金融機関には他にも借り入れが残っているので、その分の金利引下げを申し出てくるのを楽しみに待つことにします。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.124 2008-06-29T08:59:02Z 2008-06-29T09:24:44Z

２５日に契約した２件分の融資のお金が２７日にそれぞれの金融機関に振り込まれました...

dreamer ２５日に契約した２件分の融資のお金が２７日にそれぞれの金融機関に振り込まれました。 明日３０日の月曜日に早速繰り上げ返済の手続きに行ってきます。その後、返済の済んだ金融機関の抵当権を抹消してもらいます。 ちょっと考えてみると、融資を受けた物件に抵当権を設定しているので、今まで借りていた金融機関が第１番目の抵当権を設定していて、新たに融資をしてくれた銀行は現在、２番抵当になってしまっています。繰り上げ返済をすれば、当然１番抵当は抹消するので２番抵当が繰り上がります。ほんの数日間ですが新たに融資してくれた銀行はきわめて不安定な状態になっています。 仮に２番抵当のままだと返済が滞っても回収が困難になるわけで、大銀行が零細投資家をよくそこまで信頼するものだと思ってしまいます。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.123 2008-06-26T08:02:06Z 2008-07-03T00:20:28Z

昨年暮れから検討していた融資借り替えを決定し、６月２５日にＲ銀行と融資契約をしま...

dreamer 昨年暮れから検討していた融資借り替えを決定し、６月２５日にＲ銀行と融資契約をしました。 今回借り替えたのは２件で、一つは杉並のショールーム付貸店舗の建築資金としてＭ銀行から借りていた分、借入残高約１億８千万円（残り１０年）。変動金利で返済中のものを５年間固定金利で借り換えました。返済期間を借り換え以前と同じ１０年にしましたが、金利差がマイナス０．３７５ポイントあるので元利金等の返済月額はわずかにですが安くなりました。 もう一つは３年前に購入した埼玉県所沢市のマンションで、Ｓ信金から借入残高約１億７００万円（残り１７年）。こちらも変動金利で返済中のものを５年間固定金利、返済期間１７年で借り換えました。金利差はマイナス０．３２５ポイントなので返済月額は同程度安くなりました。 融資の借り換えには多少費用がかかるため、ある程度金利差が大きくないとメリットがないため、慎重に判断しなければなりません。 今回はそれほど金利差が大きくないのでメリットが少なく感じますが、今後金利上昇が予想される時期なので固定金利に借り替えておくという判断をしました。今回Ｒ銀行に借り替えましたが、この銀行とはまだ取引の日が浅く、これからほかの融資に関しても借り換えの検討をする上で、とりあえず実績を作っておこうと思います。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.122 2008-06-04T03:58:30Z 2008-06-04T04:38:28Z

購入を検討していた埼玉県鶴ヶ島の一棟売りマンションは、熟慮の結果、今回は見送るこ...

dreamer 購入を検討していた埼玉県鶴ヶ島の一棟売りマンションは、熟慮の結果、今回は見送ることにしました。 理由はまず、鶴ヶ島という土地に関してまったく土地勘がなく、しかも土地の情報や賃貸住宅の需要などを調べている時間も余裕もないこと。 もうひとつの理由は、物件の規模が中途半端であること。 物件を一棟購入すると、その規模の大小にかかわらず仕事の量は確実に増えてきます。特に購入するまでと、購入した後１年くらいの運営が軌道に乗るまで、オーナーが変わったことを入居者に知らせ、同時に出入り業者や各方面に知らせる作業とあいさつ回りがあり、その後、賃貸住宅の仲介業者を探したりといったことをしなければなりません。 そうした仕事は、数千万円のアパートでも数億円のマンションでもあまり変わりません。 １棟目か２棟目に購入する物件は、リスクを考えて小さめのものにするのがいいと思いますが、物件の数が増えてきたので少し大きめの買い物を考えてみようと思います。 融資が受けられなければそれまでですが、何棟か所有していて各物件でそれなりに利益を上げていれば、金融機関も融資しやすいはずです。 そういうわけで、これから探す物件は１億円から数億円までを想定しています。 このクラスになると気に入る物件は極端に少なくなるのも確かですが。 いつも思っていることですが、物件選びは慎重に慎重を重ねて間違っても失敗のないようにしないと、たった一度の判断間違いが転落のきっかけになることもあると思います。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.121 2008-05-07T23:35:04Z 2008-05-08T00:22:09Z

一昨日の夜に下見に行って場所がわからなかったので、カミさんが昨日の午前中に場所を...

dreamer 一昨日の夜に下見に行って場所がわからなかったので、カミさんが昨日の午前中に場所を確認してきました。それを受け、夕方からちょっと時間ができたので、二人で見に行ってきました。 場所は関越自動車道川越インターから２０分くらいのところでした。最寄り駅は東武東上線の鶴ヶ島駅で、徒歩だと西口から２０分かかりそうです。駅からこの距離だと単身者向けとしては適していません。 まだ、建物の図面などの詳しい資料はもらっていませんが、見に行って気に入りそうだったら詳しい資料をもらうことになっています。 外見からわかる限りでは、１階が店舗３軒、２階・３階は住居４所帯ずつで、住居の間取りはベランダ側に２部屋と入り口のある廊下側にＤＫまたはＬＤＫがあるようです。 店舗も住居も満室ではないようです。築年数は新しそうで管理もまあまあ行き届いていますが、２階３階の廊下の明かりが全部消えていた（消してあった）のがちょっと気になります。 近隣の様子は、戸建住宅が多い地域で小中学校が近くにあり、大きな公園もいくつかありました。区画整理もされていて新興住宅街といった雰囲気です。車で数分のところにはいくつも大きなスーパーやホームセンターなどがありました。 西武線沿線は多少土地勘がありますが、東武東上線はまったくわからないので、判断は非常に難しくなります。 仮に１１戸すべて６万円の家賃として単純利回りを計算すると、満室時には１１％を超えます。 この地域は、どんな間取りの需要があるのか、そもそも賃貸住宅の需要があるのか、家賃の設定などはどうすればいいのか、いい賃貸住宅仲介業者が見つかるかどうか、調査することが多いです。 また、売り主はあまり売り急いではいないようですが、そもそもなぜ売る気になったのかなども重要です。 売買仲介業者に出回っている情報ではないので急ぐ必要はありませんが、いずれにしてもこの物件は最優先して検討する物件とします。 昨日の午後、たまたまＳ銀行の担当者が他行からの融資借り換えの件で打ち合わせに来ていたので、この物件の融資についても相談するかもしれないことを話しておきました。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.120 2008-05-06T22:44:17Z 2008-05-06T23:07:17Z

昨夜、埼玉県の売り物件をカミさんに見に行ってもらいました。（実は彼女が我が社の社...

dreamer 昨夜、埼玉県の売り物件をカミさんに見に行ってもらいました。（実は彼女が我が社の社長） 結局夜だったのと土地勘がなかったことで物件が見つからなかったようです。 下見で物件が見つからなかったのは初めてで、こういうことって縁がないのかもしれません。いつも考えているんですが、縁とか直感とかそのときの勢いって結構大事なんじゃないかって思います。 それにしても大きなチャンスかもしれないので、もう一度行ってみるつもりではいます。 最近は、不動産投資熱の高まりもあってか、業者さんから紹介される物件は面白みのあるものが少なくなっています。というかほとんどないに近いです。 以前何度か取引のあった業者さんは、売り手側から売却依頼された物件を他の業者に紹介する前に私のところに紹介してくれます。その業者さんにしてみれば、購入した実績があり、契約するかどうかの判断が早く、しかも仲介手数料を双方からもらえることになります。私にとっては、一般に出回っていない物件なのでかなりおいしい話である可能性があり、他の買い手の動向を気にすることなくきちんとした判断ができます。 今回の物件も個人的なツテでまわってきたもので、仲介業者が介入していないリスクもありますが、大きなチャンスかもしれません。 とにかく早めにもう一度下見に行ってきます。 tag:www.dream-dream-again.com,2008:/hudousan//2.119 2008-05-04T00:04:45Z 2008-05-04T00:19:24Z

不動産業者からは頻繁に投資物件の紹介をされていますが、なかなか掘り出し物に当たり...

dreamer 不動産業者からは頻繁に投資物件の紹介をされていますが、なかなか掘り出し物に当たりません。 今回は、埼玉県で飲食店を経営している妹から投資物件を紹介されました。 妹の知り合いが所有している物件で、１階が店舗になっているマンションとしか聞いていませんでしたが、やっと詳細がＦＡＸで送られてきました。 早速、見に行こうと思っています。