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２月〜３月は入居者の引越しが集中する時期ですが、今年も動きが少ないような気がします。
仲介業者さんからの情報では、杉並区は私鉄沿線よりも中央線沿線が人気があり、多少駅から遠くても高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪は空室になっても比較的早めに決まっていたのに、今は中央線も全滅だそうです。
中野区の新築物件が安く入居募集しているのが原因ではないかと言っていました。
西荻に所有しているアパートも２月末で１人退去したので、もっと安いところに引っ越したのかと思ったら、家賃負担のない親元に帰ったようです。
空室がいくつかあった飯能の単身者用のマンションも学生さんが３人ほど新規契約になりホッとした矢先に、２人退去しました。
不景気はいつまで続くのやら・・・
西荻にあるアパートの敷地に自動販売機を設置することにしました。
このアパートは、ワンルーム１０所帯が２棟あり、その２棟の間に公道にむけて一台分おける場所がありました。
設置するための電源確保などの初期費用は当方の負担がなく、月々の電気代のみの負担になります。
近くに自動販売機はありませんが、２００メートルくらいのところにコンビニがあるので、どのくらいの売り上げがあるかわかりませんが、販売数量に応じた収入となります。
井草のマンションの敷地にも自動販売機を設置したいので、現在設置場所を検討中です。
このマンションは公園の隣にあり、近くにはコンビにも自動販売機もなく、ある程度の販売が期待そうです。
ただ、すぐに設置できる場所もなく電源も新たに用意する必要があります。
建物の横に置く場所はあるんですが、景観が悪くなるので他の場所を考えました。
駐車場横の公道に面した植え込みを一部撤去して整地すれば置けますが、見積もりを取ったら２０万円程度かかってしまい、電源の引き込みまで入れるとちょっと初期費用がかかりすぎます。
そのため、井草のマンションの敷地はしばらく保留としておきます。
年が明けたと思っていたらあっという間に一月が過ぎてしまいました。
３月の引越しシーズンを控え、アパートマンションの入居・退室が多くなってくる頃です。
不景気の影響で引越しが減っているそうですが、飯能に所有しているマンションは単身者向けで学生さんも多く、今年はすでに３戸の申し込みがありました。３戸とも学生さんのようです。
少し入居率が悪かったので、共益費をなくし、１〜２ヶ月程度のフリーレントをつけたのが良かったのかもしれません。
ただし、今話題になっている礼金と更新料はそのまま据え置きとしました。（礼金は一月・更新料は２年ごとに一月）
時期を逃すとまたしばらく空室のままなので、この勢いで満室になって欲しい。
大晦日の夜に突然思い立ち、初日の出を拝みに九十九里の海まで行ってきました。
今年も何事もなくそして少しでも入居率が良くなるように祈願しました。
帰り際にモーターパラグライダーを発見。
初日の出の海岸を悠然と飛ぶモーターパラグライダー
帰り道は、何箇所かで事故渋滞があったためお昼近くになってしまいました。
せっかく初日の出に一年の無事と商売繁盛を祈願して事故を起こしては何にもならないので、ゆっくりゆっくり安全運転で帰ってきました。
先日、杉並区にある３ＬＤＫ２０所帯のマンションで、受水槽がオーバーフローして水がすごい勢いであふれていました。
このマンションは地上にある受水槽から加圧ポンプで各家庭に給水しています。
すぐに業者さんに連絡をしてみてもらったところ、満水になった時の止水弁（ボールタップ）の不具合だとわかりすぐに交換してもらいました。ところがまたすぐにあふれてしまいます。
結局、配管の錆がボールタップに詰まり、水が止まらなくなってしまうことがわかり、錆の出ている配管をかなりの範囲で交換することになってしまいました。
今回はなんとか直りましたが、築２０数年の建物なのでそろそろ受水槽や加圧ポンプも交換時期に来ていると言われました。
すべて交換するとかなりの金額がかかってしまうのでどうしようか思案していたら、どうせお金をかけるのならば、その後のメンテナンスが必要ない方法もあるようです。
それは、直結増圧給水方式といって、水道本管から受水槽を経由せずに直接各所帯に配管する方法で、水圧が落ちるのを増圧ポンプで補うやり方です。
この方式にするにも高額の工事費が必要になりますが、メリットもたくさんあります。
まずはメリットから見てみると、
１．受水槽が不要になるため、清掃などのメンテナンスが必要なくなる。
２．受水槽を撤去すれば、駐車場などの新たな収入源が確保できる。
３．水道水が空気に触れることなく各所帯まで届くので衛生的である。
デメリットは、
１．増圧ポンプが高額で、受水槽撤去などの工事費も含めるとさらに費用がかさむ。
直結増圧給水方式の工事をした場合の見積もりをお願いしてありますが、３００万円以上かかりそうな感じです。
受水槽を撤去したあとに駐車場が２台分確保できれば、月々３万円収入増になるので迷わずこの方式にしますが、受水槽の場所が道路からのアクセスが悪いので、駐車場以外の収入源（たとえば倉庫など）を検討してみたいと考えています。
一般的に賃貸住宅の入居率が低迷する中、所有物件の入居率が一棟を除いて最近何年かはかなりいい数字が出ています。（ほぼ１００％）
都内の物件は、単身者向けのアパートも３ＬＤＫの家族向けマンションも満室ですが、埼玉県飯能駅近くのワンルームマンションだけが、振るわない状態が続いています。入居率８０％を切ることはないんですが、購入から３年が過ぎた現在でも、いまだ満室になったことがありません。
入居者無料のインターネット『Ｂ−ＣＵＢＩＣ』を導入したり、家賃を下げたりしましたが、入居申し込みがあったかと思うと同じくらい退室があり、入居率８０〜８５％の間で推移しています。
いまのところ借入金利がだいぶ安いので助かっていますが、何か手を打って早い時期に満室にしたいと思います。 さてどんな手があるか・・・
そもそもこの地域のワンルームの需要が今後伸びるのかどうか・・・
不動産価格がまだ下がりそうな雰囲気なので今のうちに売却を考えるべきか・・・
今年８月に大阪高裁で、マンションの賃貸契約の更新料が無効であるとして返還を命じる判決が出ましたが、１０月２９日に同じ大阪高裁で、更新料を適法とする判断が出ました。
全く違った判断が出たことで、ますます更新料についてややこしいことになってきました。
更新料の額によって判断が変わるということかもしれません。
今回は細かいことはわかりませんが、約６年半借りて更新料の合計が２６万円だったそうです。
一般的に賃貸マンションが２年契約だとして、６年半ということは３回更新したことになり、一回の更新料は８７，０００円ほどという計算になります。月額の家賃がわからないのでなんともいえませんが、おそらく更新料は一か月分ほどではないかと推測されます。
８月の更新料無効判決の事例は、家賃４５，０００円で更新料が毎年１００，０００円だったようで、これはちょっと高い気がします。
今回も上告する方針らしいので、最高裁で争うことになります。
今まで更新料の判断は最高裁で争ったことがないので、一日も早く更新料問題が決着して欲しいものです。
ただ個別の事例で有効か無効かではなく、更新料についてどんな説明をして、どの程度であれば有効なのかという判断を示さなくては借主貸主ともに混乱はおさまりません。
飯能の単身者向けマンションの入居率が低かったので、一年ほど前にブロードエンタープライズの『Ｂ−ＣＵＢＩＣ』という入居者無料インターネットサービスを導入しました。
先日、ブロードエンタープライズの担当の人が、入居促進用のチラシを作成して持ってきてくれました。
インターネットサービスを提供するだけでなく、チラシまで作ってくれたので早速使わせてもらいます。
きれいなチラシなので、インターネットからも見られるようにＰＤＦファイルに変換してアップロードしました。
チラシはちょっとファイルサイズが大きくなってしまいましたが、こちら（約１５ＭＢ）から見られます。
また、入居者向けのＱ＆Ａ集も作ってくれたのでこちらも同じようにアップロードしました。
無料インターネットＱ＆Ａ集
亀井静香氏が提案しているモラトリアム法案が話題になっています。
中小企業の融資を三年間返済猶予するというものですが、不動産投資家にとってどんな影響があるんでしょうか。
元融資担当者で不動産投資コンサルタントの小川武男さんのレポートがあったのでちょっと長いけど引用してみます。
−−−−−ここから引用−−−−−
もし、この３年間返済猶予が実行されたら、投資用不動産購入の融資にも適用されるのでしょうか？
報道では中小企業向けの事業性融資や住宅ローンが対象とされています。
不動産投資は住宅ローンではできません。
投資用不動産購入資金は一般に「事業性融資」の扱いをされています。
ですから事業性融資として返済猶予の対象になるのでしょうか？
ここらへんは詳細を知りませんのでわかりませんが、もし、投資用不動産購入の融資が返済猶予になったらあなたはどうしますか？
あなたの借入を３年間元金返済しなくていいと言うのです。
あなたはどう思いますか？
少し考えてみてください。
「ラッキー！これで毎月の返済が楽になる」と思った方。
残念、その時点で「アウト」です。
確かに元金を返さなくていいのですからラッキーな話です。しかし、実は返済猶予をするとその当初は返済負担の軽減などで楽になるのですが、半年も経つと返済が無いのが当たり前の資金繰りになってしまうのです。
本来は返済額分、手元に現金が残らないといけないのですがこのようなケースはまずありません。
（少なくとも私が元金返済猶予などで関わったお客様の場合１００％お金が貯まるのを見たことがありませんでした。）
私はバブルが崩壊した後、金融の世界に入りました。
バブル期に融資した不動産向け融資の元金返済などの条件変更をかなり行いました。
ほんとうんざりするくらいにです。
しかし、一度元金返済猶予や返済額減額をするとお客様は二度と元に戻ることはありませんでした。
それは、先にも書きましたが返済猶予した状態が「普通」になり元に戻したらお客様は破綻してしまうからです。
先ほどの質問でもし元金返済が猶予されたらいいと思ったなら将来的に苦しい思いをすることも十分あり得ます。
返済猶予というのは実は目の前の危機を回避するだけで将来的にあまりいいことがありません。
ですので、あなたが不動産を買おうという時に、しっかりと返済能力の検証を行っていただきたいのです。
「家賃が毎月４０万円入るから月３０万円の返済なら大丈夫だろう」などと安易に考えず、しっかりシミュレーションを出して検証していただきたいのです。
シミュレーションも入居率８０％、７０％、６０％、
あるいは９０％など数字を換えて具体的に数字で把握してほしいのです。
私の教材、アパートローン必勝マニュアルにシミュレーションを付けているのはこのためです。
シミュレーションをしっかり検証の上、購入したなら返済猶予など無縁でいられます。
私が常々キャッシュフローが大切だとお話しているのもここに繋がります。
シミュレーションしてキャッシュフローがどれくらい出るのか？
これがわかっていれば、返済猶予など関係ないのです。
もし、亀井モラトリアムが実行されそれが投資用不動産購入の借入に適用されたとしても返済猶予などすることなく早期に返済していくことができます。
そうすることで銀行の信用が生まれます。
モラトリアムがなくても、現実問題として数年前に投資用不動産を買った方で返済ができず返済額減額などのリスケをしている人が多いという情報は私の元に入ってきています。
私はこのメールを読んでいる方には返済が苦しいという状態に無縁であって欲しいと思っています。
−−−−−ここまで引用−−−−−
モラトリアム法案がどうなるかわかりませんが、仮に返済猶予を受けられるようになったとして、金融機関に返済猶予を申し入れれば、信用はがた落ちだし十中八九新たな融資は受けられなくなるでしょう。
小川武男さんの融資に対する考えは、融資する側の立場がわかり社会情勢の変化などに惑わされずに成功する秘訣だと思います。
▼小川さんの教材▼
『アパートローン必勝マニュアル』
３年前に購入した飯能のマンションの金利見直しの時期になりました。
購入資金は、某メガバンクから諸費用を含め返済期間２０年で全額融資を受けましたが、変動金利にするか固定金利にするか迷った末、３年固定が１．８％と安かったため、３年固定を選択しました。
ちょうど３年が過ぎ、再検討するため担当者に来てもらいました。幸い、借入時の担当者が移動しておらずそのまま残っていたので、話はやりやすかったです。
今回、変動金利にするか固定金利にするか、固定金利の場合何年固定にするかいろいろ話を聞いてみました。
３年間の間に金利は多少高くなり、現在は元に戻っているとのことで、結果的に３年固定にしてよかったということになります。
前回と同じ３年固定にした場合は、１．７５％と前回よりは０．０５ポイント安くなっていました。
ちなみに５年固定だと２％台前半、１０年固定が３．０％台、２０年固定は４．０％台でした。
２０年固定は全く選択肢にはありませんが、２．０％台の変動金利にするか１．７５％の３年固定にするかちょっと考えました。１年固定の場合はもう少し低金利になるそうですが、１年後に再検討しなければならずちょっとわずらわしさがあります。
結局もう一度３年固定１．７５％を選択しました。まだ借入残高は２億円以上あるので、月々の返済金額は５千円近く安くなります。
さて、３年後の次回見直しのときに金利はどうなっているのか、景気はどうなっているのか・・・
今よりも極端に金利が下がるとは考えにくいですが、３年間で急に上がることもなさそうです。いずれにしても今回の判断がどうだったのかは３年後に結果が出ます。
月初めには必ず家賃の入金確認をしていますが、今月は忙しくてまだやってない・・・
家賃の集金方法を一本化すれば確認作業も楽になるんですが、諸般の事情で統一できていません。
建物一棟を一括で集金依頼している物件は気にしなくていいんですが、それ以外は入居者によって振込みの人、銀行引き落としの人などさまざまなので、つい億劫で後回しになってしまいます。
銀行引き落としの場合は、引き落とし不能だった時は業者が督促状を出してくれます。でもまだ、振込みで支払う人も多く、月末までに翌月分を支払うことになっているのに、月が変わってから振り込む人がいることです。
月末の時点で振り込まれていなければすぐに催促してもいいんですが、少し余裕を持って２・３日大目にみようと思うとつい一週間くらいたってしまいます。
滞納が始まると数ヶ月はすぐに過ぎてしまうので、早めに手を打つのが大事だというのはわかっているんですが、実際にやるのは難しいものです。
つい最近、大阪高裁で、マンションの更新料が無効であるとして家主に返還を命じる判決が出ました。
これまで、地裁では同様の裁判が何件かあり、判断が分かれていましたが、高裁での判決は初めてで注目されていましたが、家主に不利な判決が出てしまいました。
入居時に説明をし、契約書にも明記されているにもかかわらず、『借主に一方的に不利な条項』であるとして無効と判断されたようです。
確かに今回の例では、家賃４万５０００円に対して更新料が１年ごとに１０万円というのはちょっと高めのような気がしますが、この判決で、どんな場合でも更新料がすべて無効になってしまうのは家主にとって非常に不当なことだと感じます。
だいぶ以前からくすぶり続けている問題なので、家主側は是非上告して、最高裁での有利な判決を引き出し、更新料問題に決着をつけて欲しいと思います。
