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埼玉県所沢市のマンション購入時の資金１億７００万円をＳ信金からＲ銀行に借り替えた件で、Ｓ信金への繰上げ返済が完了し、計算書が届きました。
それによると、６月に金利が０．２ポイントも上がっていたことがわかりました！！！
今回の借り換えによる新金利と差が０．３２５ポイントだと思っていましたが、０．５２５ポイントだったことになります。
まさに金利が上がった直後の借り換えになったわけで、結果的に絶妙のタイミングでした。
今後金利がどうなっていくのかわかりませんが、少しずつ上昇していくことが予想される状況で、５年間固定金利で借り替えたのでよかったと思います。
今回２つの金融機関に対して借り換えによる繰上げ返済をしましたが、この金融機関には他にも借り入れが残っているので、その分の金利引下げを申し出てくるのを楽しみに待つことにします。
２５日に契約した２件分の融資のお金が２７日にそれぞれの金融機関に振り込まれました。
明日３０日の月曜日に早速繰り上げ返済の手続きに行ってきます。その後、返済の済んだ金融機関の抵当権を抹消してもらいます。
ちょっと考えてみると、融資を受けた物件に抵当権を設定しているので、今まで借りていた金融機関が第１番目の抵当権を設定していて、新たに融資をしてくれた銀行は現在、２番抵当になってしまっています。繰り上げ返済をすれば、当然１番抵当は抹消するので２番抵当が繰り上がります。ほんの数日間ですが新たに融資してくれた銀行はきわめて不安定な状態になっています。
仮に２番抵当のままだと返済が滞っても回収が困難になるわけで、大銀行が零細投資家をよくそこまで信頼するものだと思ってしまいます。
昨年暮れから検討していた融資借り替えを決定し、６月２５日にＲ銀行と融資契約をしました。
今回借り替えたのは２件で、一つは杉並のショールーム付貸店舗の建築資金としてＭ銀行から借りていた分、借入残高約１億８千万円（残り１０年）。変動金利で返済中のものを５年間固定金利で借り換えました。返済期間を借り換え以前と同じ１０年にしましたが、金利差がマイナス０．３７５ポイントあるので元利金等の返済月額はわずかにですが安くなりました。
もう一つは３年前に購入した埼玉県所沢市のマンションで、Ｓ信金から借入残高約１億７００万円（残り１７年）。こちらも変動金利で返済中のものを５年間固定金利、返済期間１７年で借り換えました。金利差はマイナス０．３２５ポイントなので返済月額は同程度安くなりました。
融資の借り換えには多少費用がかかるため、ある程度金利差が大きくないとメリットがないため、慎重に判断しなければなりません。
今回はそれほど金利差が大きくないのでメリットが少なく感じますが、今後金利上昇が予想される時期なので固定金利に借り替えておくという判断をしました。今回Ｒ銀行に借り替えましたが、この銀行とはまだ取引の日が浅く、これからほかの融資に関しても借り換えの検討をする上で、とりあえず実績を作っておこうと思います。
購入を検討していた埼玉県鶴ヶ島の一棟売りマンションは、熟慮の結果、今回は見送ることにしました。
理由はまず、鶴ヶ島という土地に関してまったく土地勘がなく、しかも土地の情報や賃貸住宅の需要などを調べている時間も余裕もないこと。
もうひとつの理由は、物件の規模が中途半端であること。
物件を一棟購入すると、その規模の大小にかかわらず仕事の量は確実に増えてきます。特に購入するまでと、購入した後１年くらいの運営が軌道に乗るまで、オーナーが変わったことを入居者に知らせ、同時に出入り業者や各方面に知らせる作業とあいさつ回りがあり、その後、賃貸住宅の仲介業者を探したりといったことをしなければなりません。
そうした仕事は、数千万円のアパートでも数億円のマンションでもあまり変わりません。
１棟目か２棟目に購入する物件は、リスクを考えて小さめのものにするのがいいと思いますが、物件の数が増えてきたので少し大きめの買い物を考えてみようと思います。
融資が受けられなければそれまでですが、何棟か所有していて各物件でそれなりに利益を上げていれば、金融機関も融資しやすいはずです。
そういうわけで、これから探す物件は１億円から数億円までを想定しています。
このクラスになると気に入る物件は極端に少なくなるのも確かですが。
いつも思っていることですが、物件選びは慎重に慎重を重ねて間違っても失敗のないようにしないと、たった一度の判断間違いが転落のきっかけになることもあると思います。
一昨日の夜に下見に行って場所がわからなかったので、カミさんが昨日の午前中に場所を確認してきました。それを受け、夕方からちょっと時間ができたので、二人で見に行ってきました。
場所は関越自動車道川越インターから２０分くらいのところでした。最寄り駅は東武東上線の鶴ヶ島駅で、徒歩だと西口から２０分かかりそうです。駅からこの距離だと単身者向けとしては適していません。
まだ、建物の図面などの詳しい資料はもらっていませんが、見に行って気に入りそうだったら詳しい資料をもらうことになっています。
外見からわかる限りでは、１階が店舗３軒、２階・３階は住居４所帯ずつで、住居の間取りはベランダ側に２部屋と入り口のある廊下側にＤＫまたはＬＤＫがあるようです。
店舗も住居も満室ではないようです。築年数は新しそうで管理もまあまあ行き届いていますが、２階３階の廊下の明かりが全部消えていた（消してあった）のがちょっと気になります。
近隣の様子は、戸建住宅が多い地域で小中学校が近くにあり、大きな公園もいくつかありました。区画整理もされていて新興住宅街といった雰囲気です。車で数分のところにはいくつも大きなスーパーやホームセンターなどがありました。
西武線沿線は多少土地勘がありますが、東武東上線はまったくわからないので、判断は非常に難しくなります。
仮に１１戸すべて６万円の家賃として単純利回りを計算すると、満室時には１１％を超えます。
この地域は、どんな間取りの需要があるのか、そもそも賃貸住宅の需要があるのか、家賃の設定などはどうすればいいのか、いい賃貸住宅仲介業者が見つかるかどうか、調査することが多いです。
また、売り主はあまり売り急いではいないようですが、そもそもなぜ売る気になったのかなども重要です。
売買仲介業者に出回っている情報ではないので急ぐ必要はありませんが、いずれにしてもこの物件は最優先して検討する物件とします。
昨日の午後、たまたまＳ銀行の担当者が他行からの融資借り換えの件で打ち合わせに来ていたので、この物件の融資についても相談するかもしれないことを話しておきました。
昨夜、埼玉県の売り物件をカミさんに見に行ってもらいました。（実は彼女が我が社の社長）
結局夜だったのと土地勘がなかったことで物件が見つからなかったようです。
下見で物件が見つからなかったのは初めてで、こういうことって縁がないのかもしれません。いつも考えているんですが、縁とか直感とかそのときの勢いって結構大事なんじゃないかって思います。
それにしても大きなチャンスかもしれないので、もう一度行ってみるつもりではいます。
最近は、不動産投資熱の高まりもあってか、業者さんから紹介される物件は面白みのあるものが少なくなっています。というかほとんどないに近いです。
以前何度か取引のあった業者さんは、売り手側から売却依頼された物件を他の業者に紹介する前に私のところに紹介してくれます。その業者さんにしてみれば、購入した実績があり、契約するかどうかの判断が早く、しかも仲介手数料を双方からもらえることになります。私にとっては、一般に出回っていない物件なのでかなりおいしい話である可能性があり、他の買い手の動向を気にすることなくきちんとした判断ができます。
今回の物件も個人的なツテでまわってきたもので、仲介業者が介入していないリスクもありますが、大きなチャンスかもしれません。
とにかく早めにもう一度下見に行ってきます。
不動産業者からは頻繁に投資物件の紹介をされていますが、なかなか掘り出し物に当たりません。
今回は、埼玉県で飲食店を経営している妹から投資物件を紹介されました。
妹の知り合いが所有している物件で、１階が店舗になっているマンションとしか聞いていませんでしたが、やっと詳細がＦＡＸで送られてきました。
早速、見に行こうと思っています。
４月になってしまいましたが、飯能のマンションの空室が残っています。
引き続き対策を考えていますが、引越し時期が過ぎたためいきなり満室になるのは難しい状況です。
インターネットが無料で利用できるというのは確かにインパクトがあると思いますが、それだけでは状況が画期的に改善するわけではないのかもしれません。
まだ無料インターネットは導入したばかりなので、早急な判断はせずにしばらく様子を見ようと思っています。
手をこまねいていてもしょうがないので、別の策も考えないと・・・
入居者用の無料インターネット接続サービスの「B-CUBIC」を飯能のマンションに導入しましたが、工事終了が３月末に決まりました。
これで少し空室率が改善すればいいと思いすが、時期的には転居の集中する時期ではないので、いきなり満室にはなりそうもありません。
「無料インターネット付きマンション」を前面に出して入居募集をしてもらうよう仲介業者さんにお願いして、その効果を見ていこうと思います。
株式会社ブロードエンタープライズという会社が提供している、入居者向け無料インターネットの「B-CUBIC」の契約をしました。
契約形態はレンタル契約という形ですが、リース業者が入るわけではなくブロードエンタープライズとの直接契約です。
今回は空室が目立ってきた飯能の単身者向け３４室のマンションに導入しました。
初期費用の負担はなく３４室で月額６万円のみです。
支払方法は振込の手間を省くために、銀行口座からの口座振替にしてもらいました。
工事は、共有部分にルータなどの機器を配置し、各部屋にはＬＡＮ配線の工事をします。入居者には工事業者から工事日程の調整をしてくれます。
入居者からの評判がよければ他の単身者向けのアパート・マンションにも導入を考えています。
入居者向けの無料インターネットの導入を考え、入居者が手続きなしでインターネット接続できるサービスを提供している業者さんを検索してみました。
グーグルで「入居者 無料インターネット」というキーワードで調べたところ、ブロードエンタープライズという会社があることがわかりました。
入居者向けの無料インターネットということをよく聞くようになりましたが、サービス提供をしている会社はあまりないようです。検索結果の１ページ目にこのブログへのリンクが出てきて、笑ってしまいました。
早速、検索結果のトップに表示されていた「ブロードエンタープライズ」という会社に連絡をし、説明に来ていただきました。
「B-CUBIC」という名称で、無料インターネットマンションシステムを提供しています。約２時間にわたって丁寧に説明をしていただきました。
使用回線は光ファイバーで、速度は１００MB。各部屋までLAN配線をして、入居者は何の手続きもなしに即日インターネットに接続できます。心配していたセキュリティもしっかりしているようです。メールアカウントは提供していませんが、入居者自身でフリーメールを使ってもらうか、以前から使っているプロバイダのメールアカウント保持だけならば数百円から利用できます。
料金は、一戸当たり月額１８００円弱で、初期費用は全く必要ありません。
最近少し空室の目立ってきた飯能のマンションに導入しようと考えています。飯能のマンションは独身者向け３４戸なので、月額６万円になります。
空室対策には有効だとは思いますが、仲介業者さんと相談して家賃を値上げして入居募集できれば最高です。
現在入居中の人に家賃値上げをお願いするのはちょっと難しいかもしれません。
最近、空室対策やマンションに付加価値をつけるという意味で、入居者向けにインターネット接続を無料で提供するマンションが増えているようです。
入居したその日から何の手続きもせずに、部屋のＬＡＮ端子にパソコンをつなぐだけでいいというものらしいです。ただ、無料といってもオーナーが料金を負担することになるので、あまり高額だと家賃に反映させなければならなくなり、空室対策にはならなくなってしまいます。
どういうサービスなのか、何社かに連絡をしてみることにしました。
現在、Ｂフレッツマンションタイプを導入していますが、プロバイダ契約は別途必要なため、引越してすぐに使える無料インターネットは入居者にとって便利なはずです。
入居者にアンケートを取り、ニーズがあるのかを調べてみようと思います。
