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現在管理運営している物件で、飯能のマンションの入居率があまり振るわず気になっていたので、飯能の町をぶらぶら歩いて様子を探ってきました。
専任で入居募集をお願いしている業者さんは定休日だったので、別の業者さんの店舗に寄って話を聞いてきました。
この業者さんは全国展開している大手の会社です。
まず、最近の飯能でのワンルームマンションの需要を聞いたところ、飯能は学生が多く需要そのものはあるとの事で、この時期の場合は、夏休み後に１人暮らしを始める学生もいるのでチャンスでもあります。
取り合えず客付けをお願いし、特に、インターネットが無料でしかも申し込み手続きも必要がなく、即利用可能であることをアピールしてもらうようにお願いしてきました。
入居時の初期費用やフリーレントなども個別に対応可能であることも伝えてきました。
「インターネット無料」サービスは、Ｂ－ＣＵＢＩＣを利用していますが、この会社で、飯能のマンションの入居募集用のきれいなチラシまで作ってくれたので、今回持って行こうと思って探しましたが、どこかにしまいこんで見つからず残念ながら置いてこれませんでした。
桐生市のアパート売却の話は破談になってしまいました。
駐車場がないのがネックだったようです。確かに駅からは遠くバス便もあまりないため、駐車場がないと客付けが難しいのは確かです。
（またしばらくは空室が多いまま放置か･･･）
最近、新規物件購入に向けて物件を見に行ったりしていましたが、だんだんいい物件が少なくなってきたようなので、物件購入は見合わせることにし、当面、所有物件の入居率の向上に力を入れることにしました。
満室になっている物件が多いんですが、飯能のマンションの入居率が振るわず、入居率８０％と苦戦しています。
自宅からちょっと遠いので、仲介業者さんに任せることが多くなりがちでしたが、購入から３年近く経つのでそろそろ本気で満室に向けた努力をしようと思います。
取り合えず、飯能の最近の賃貸住宅事情の調査のため、今週、一日かけて飯能に行って業者さん回りなどをしてくるつもりです。
６年ほど前に購入した桐生のアパートを手放そうかと考えていたところ、飲食店を経営している妹の紹介で、興味があるから見せて欲しいという人がありました。
部屋の中も見たいというので、昨夜、内見用のキーボックスを置きに現地の桐生まで行ってきました。
このアパートは購入前から管理していた業者さんに客付けをお願いしていましたが、数年前、その業者さんが廃業してしまい、それ以来ずっと空室が多いままになっていました。
自宅から片道２時間もかかるので、仲介業者さんを探したりする手間がかかる割りに、満室時の収入が他の物件と比較してあまり高くなく、リフォームを完了したまま放置状態でした。
ただ、満室時の想定利回りが悲観的に見積もっても２０％以上あり、近くに住んでいて管理できる人や、始めて不動産投資をする人にとっては価格も手ごろで買いやすいので、知り合いの口コミで買い手を捜していました。
売却できたとしても損失が出てしまいますが、手放すことによって別の物件に力を集中したいので、話がまとまるといいのですが･･･
新しい税理士さんを探そうと、よく税務などに関する講演などをされる東京のＳ税理士さんに相談したところ、「それならうちでやりますよ。」と、快く引き受けていただきました。
早速昨日、Ｓ税務会計事務所にご挨拶に行ってきました。お会いしたことはありましたが事務所に行くのは初めてでした。
とりあえず軽く打ち合わせをして、細かい内容などは担当の税理士さんに来ていただいて、資産状況などをお話してから実務の話になります。
税理士さんにお願いする内容は人によってさまざまで、収入のわかる資料と領収書を渡して、あとは全部お任せする人もあれば、自分でパソコンを使って帳簿付けをしてそのデータも渡すようにしている人などもいるそうです。
うちの場合は、個人の確定申告２名分と法人１社があり、取引やお金の流れが入り組んでいるので、なるべく税理士さんへの口頭での説明を省略するために、パソコンで会計ソフトに記帳をしてデータをお渡ししようかと考えています。
以前、ソリマチの会計王を使っていましたが、この税務会計事務所では『弥生』か『ＴＫＣ』を使うそうなので、ちょっと慣れが必要かもしれません。
先日、税申告の資料を受け取りに行ったときに、顧問税理士の先生に、今回の申告を最後に辞めさせて欲しいといわれてしまいました。
父の代からずっとお願いしていましたが、８０過ぎの年輩の方で一人でやっているため顧問先を減らすことにしたそうです。
うちの場合、かなり煩雑な作業が多いためか切られてしまいました。
大至急別の税理士さんを探さなければならなくなってしまいました。以前、講演会などで面識のある税理士さんにお願いするか、いい方を紹介してもらおうと思います。
ただ、事業内容、資産状況、今後の方針などを新しい税理士さんに全部説明しなければならず、打ち合わせに何日もかかりそうで気が重くなってしまいます。
何日か前に提案のあった吉祥寺の物件を見てきました。
場所はＪＲ吉祥寺駅徒歩１０分で、５３０㎡の土地に古いアパートが２棟、計２０戸、現状満室。
ＪＲ中央線の駅の中でも吉祥寺は群を抜いて人気のある駅ですが、徒歩１０分以内の賃貸住宅は極端に少ない地域です。
この物件は、建物は償却期間を過ぎていますが、土地だけでも価値のある物件です。
価格は、現状で８％の利回りがありますが、古い建物なので長期ローンは無理です。
購入後、建て替えをした場合の計算をしてみると面白いかもしれません。
素人なりにちょっとやってみます。かなり大雑把ですが、
土地が５３０㎡で容積率が２００％なので、１０６０㎡のＲＣ造のマンションを建築したとして、土地購入費用と建築費それにアパート住人立ち退きと建物解体費用すべて合計で４億２０００万円くらいになります。
年間賃料合計が、４０００万円を超えるようなら面白い事業計画になりそうです。
計画を詳細に煮詰めてみようかとも思いましたが、住人立ち退き交渉、アパート解体、マンション建設となるとかなりの時間もかかるし、相当エネルギーを注ぎ込む必要があります。
賃貸中の物件を買う場合は翌月から賃貸収入があるので、今回のような案件はちょっと尻込みしてしまいます。
ということで今回はパス。
数週間ぶりに物件の下見に行ってきました。
物件の詳細は、荻窪駅から徒歩５分のRC造・築１７年のマンション。一戸あたり１８～１９㎡のワンルーム３５室と駐車場１０数台分。ただし、現在ほとんど空室。
価格は３億円台半ばでした。すでに３億４千万円で買付が入っているらしいです。
購入可能かどうか検証してみると、
まず、JR荻窪駅から徒歩５分という好立地ですが、かなり狭いワンルームなので家賃は６万５千円で試算します。駐車場を含めると月額家賃は２５５万円、年額３,０６０万円。
３億円で購入できれば、利回り１０％を確保できることになります。
減価償却・管理費・経費・支払利息などを大雑把に計算してみたところ、返済期間がある程度長く取れる事が前提ですが、３億２千万円位までであれば『買い』という判断をしました。
築１７年経っているので、長期ローンは難しいと思いますが、金利３．０％でも２５年ローンが組めれば、この金額で返済全期間に渡ってキャッシュフローがプラスになります。
すでに入っている買付が破談になってもう一度チャンスが来るかもしれないので、まだあきらめずに待つことにします。
この日はついでにもう一件。別の業者さんから２・３日前に吉祥寺にちょっと変わった物件を提案されていたので、見に行ってきました。詳細は次回の報告で・・・
３月まであわただしくいろいろな物件を下見していたのに比べ、ここ最近いい物件が少なかったけど、明日は久々に荻窪まで物件を見に行くことになりました。
ただ、取引銀行の担当者が、３月に転勤で交代になり、新しい担当者とはまだ会っていないので物件を購入する話がだいぶ遠のいたような気分です。
一般的に融資の状況がころころ変わっているようなので、頻繁に融資担当者とは打ち合わせなどをして、状況をつかんでおきたいところです。
いずれにしても明日下見してみて、いい物件であればすぐに銀行に連絡してみようと思っています。
都内で築浅のＲＣ一棟物の賃貸住宅を探していますが、２月から３月にかけて目移りするほどいい物件がありましたが、４月に入って急にいい物件が減ったように感じます。
銀行などにせかされて、３月決算に間に合うように売却物件が出ていたんだと思いますが、それにあわせて購入計画を立てていましたが、とうとう買い損なってしまいました。
まだ、ポツリポツリといいものが出てくることを期待して、じっくり待つことにします。
仲介業者さんからは未公開の物件だけを紹介してもらうことにしていますが、当然何人かに紹介しているようで、私がいいと思ったものは先に買付が入ってしまったり、指値なしの買付に負けてしまったりということも何度かありました。
いい物件は間髪をいれずに話を進めないと難しいようです。
どのくらい指値を入れられるかの判断も同じくらい難しいと実感しました。
アパートローン必勝マニュアル
元融資担当をされていた小川武男さんという方が書かれた、不動産投資の融資を受けるためのマニュアル。
あまりこういったものは読んだことがありませんでしたが、金融機関側の視線でとてもわかりやすく書かれていて、これから不動産投資を考えている人には力強い味方になりそうです。また、すでに収益不動産を持っていて新たに購入を考えている人にもかなり参考になるはずです。
物件探しから購入までの流れなども細かく触れられていて、価格以上の価値がありました。
不動産の仲介業者さんから物件の紹介があるときというのは重なるもので、条件に合う物件だけでここ数日で何件も紹介がありました。
その都度、ある程度調べてから下見に行くようにしています。一日に何件も行ける訳ではないので、全部見るのに結構時間がかかってしまいます。
以前は、埼玉県や千葉県も視野に入っていましたが、最近は都内に限って探しているので、少しは楽になりました。
大きな買い物であるばかりでなく何十年も持ち続けて管理するものなので、物件を見るだけではなく町の現在の様子や将来の町の想像などをしながらブラブラと１時間くらい歩いたりします。時には最寄の駅から電車に乗ってみたりもしています。
下見は無駄になってしまうことのほうが多いですが、楽しみながら一件一件見て回るのも面白いものです。
収益物件を探すため、複数の仲介業者さんに未公開物件の紹介をお願いしてあるので、たまにメールなどで物件の提案があります。
最初に送られてくる資料はごく簡単なもので、物件名・およその場所・最寄り駅・物件価格・表面利回りなどの基本的なことしかわかりません。
提案された物件の中から興味のある物件については、詳しい試料を請求すれば送ってくれますが、情報が広く出回るのを嫌ってすぐに送ってもらえない場合もあるので、ある程度自分で調べることにしています。
物件の所在地・外観・路線価などはその場で調べられる場合があります。また売却の理由などが想像できることもあります。
物件の外観：
これは、物件の所在地がわかっていれば、都市部の場合グーグルのストリートビューで簡単に見ることができます。
物件の所在地が町名までしか知らされていない場合は、インターネットで物件名で検索すると入居募集のサイトがヒットしますので、そこから所在地がわかる場合があります。入居募集のサイトが見つかれば空室情報までわかります。ただし、空室が多いのを知られないようにするためにすべての空室を入居募集していない場合もあります。
路線価：
路線化は、場所さえわかっていれば国税庁のページに『財産評価基準書』というページがあり、そこで簡単にわかります。
登記簿謄本：
所在地がわかっていれば、謄本もインターネットから見ることができます。
利用者登録が必要になりますが、『登記情報提供サービス』というサイトから取ることができます。
これで所有者などの権利関係の情報がわかります。
また、印刷した謄本の乙区（所有権以外の権利に関する事項欄）を見ると、抵当権の設定などから売却理由が想像できる場合があります。
このように３０分ほどの時間でかなりのことがわかります。
その上で、物件平面図（間取り図）・入居状況などの足りない情報を請求するようにするとだいぶ手間が省けます。
