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一昨年購入した飯能のマンションの空室がじわじわと増えてきています。
このままではまずい状態になるので、早急に手を打たなければなりません。今までも手をこまねいていたわけではないのですが、さらに本腰を入れて取り組もうと思います。
まずは、入居募集をしてもらっている業者さんに話をして、他の業者さんにも入居募集をかけてもらうようにしました。別途広告宣伝費などの費用がかかってしまいますが、満室にするのを最優先にしました。
内見客がまったくいないなら家賃や入居時の初期費用などの諸条件を考え直さなくてはなりませんが、内見客はいるらしいので、部屋を見に来たお客さんにここに住みたいと思われるような方法をいくつか考えて成約率を上げようと思っています。
そのアイデアがいくつかあるので順次実行していきます。
手始めに部屋のアピールポイントをわかりやすく書いて、内見者の見やすい場所に表示してみます。
それからなるべく早い時期に入居者のための手引きのようなものを作成し、空室に置くことにします。
もうひとつ、現在インターネット接続用にNTTのＢ－フレッツ（光接続）マンションタイプに契約していますが、入居者が実際にインターネットに接続するためには、プロバイダーとの契約が必要になります。その契約を不要にし、入居したその日からすぐにインターネットに接続できる方法を検討してみます。
他にもいろいろやってみようと思っていますが、４月の人事異動や入学にあわせて２～３月に引越しする人が多いので、この時期を逃したくないので頑張ってみます。
先月購入したマンションで融資を受けた銀行の担当者から、融資の件で提案をもらいました。
この銀行は、今回のマンション購入で取引が始まったわけですが、他の物件で受けている融資をこの銀行に借り替えませんかという話です。
こちらにとってメリットがあれば積極的に考えてみたいと思っていますが、元々それほど高い金利で借りているわけではないので、借り換えの諸費用を考えると微妙なところです。
たとえば、いくつかの物件の借り換え提案をもらいましたが、そのうちのひとつは、現在変動金利で借りている融資を固定金利のものに借り替えるというものです。
２年間固定の場合１．７％くらい、５年固定の場合２．０㌫くらいです。返済期間を変えずに借り替えた場合、２年固定の場合で返済金額の合計が年間４０万円くらい、５年固定の場合で２０万円くらい安くなります。
はっきり言ってほとんどメリットはありません。
それもこの銀行の担当者はわかっていて、最後にちょっと興味深い提案もありました。
金利１０年固定で２．５％というものです。これは現在借りている変動金利とほとんど同じレベルです。したがって借り換えの諸費用を考えるとマイナスになってしまいます。ただ、これから先は、金利が上昇してくる可能性が高いので、検討の余地は十分にあります。
金利が上昇局面になった場合、１０年間は金利の心配をしなくてすみます。
固定金利で融資を受けると、金利が固定されている期間は繰り上げ返済や借り換えができなくなるので、ちょっと考えています。
マンション・アパート・貸し店舗の所有物件合計８件目の契約と引渡しも無事に終了しました。
（７棟目かと思っていたら８棟目でした。）
過去の購入物件を調べてみたところ、最近６年で６棟購入していて、１年に１棟のハイペースで事業拡張したことになり、自分でも驚いてしまいました。
これで所有物件の合計は８棟になりました。８棟といっても所有者は家族名義と、家族で運営している有限会社名義を含めての数ですが・・・
今回購入したマンションの詳細は、
物件情報：
■場所：埼玉県狭山市駅東口より徒歩８分
■土地：約２５８平米（所有権）
■建物：鉄筋コンクリート３階建
■延床面積：約３６５平米
■部屋数：１Ｋ×８、１ＤＫ×２、１階は店舗×２ （現在満室）
■月額家賃収入：約７７万円（住居部分は家賃保証）
費用および融資条件：
■売買代金：112,000,000円
■諸経費：約 6,000,000円
（印紙税・登記費用・仲介手数料・不動産取得税・固定資産税・火災保険料など）
■借入総額：約１億１８００万円
■借入金利：２．０％台（５年間固定）
■返済期間：２６年元利金等払い
今回融資を受けた金融機関は、今までまったく取引がありませんでしたが、金利と融資期間でだいぶ優遇していただきました。始めて取引が始まったわけですが、長いお付き合いになるかもしれません。
他の物件は、個々の収支がわかりにくくなっていますが、この物件に関しては新しく作った預金通帳に家賃を入金することにし、この物件に関する収支はこの預金口座を通すことにより、この物件単独での収支がはっきりわかるようにしようと思います。（現在残高は約５００万円）
１１月３０日、物件引渡しと決済がありました。
当初１１月２９日に予定していた物件の引渡しが、売主側の都合により１日延びて１１月３０日に行われました。当日は午後１時に某銀行の大宮支店に集まりました。
余裕を持って自宅を出発しましたが、契約に使う収入印紙を用意していくのを忘れてしまい、大宮駅前で郵便局を探し回り、やっと高島屋８階の郵便局で購入して、待ち合わせ場所に到着したのがちょうど１時になってしまいました。
メンバーは、当方から２名・売主側２名（１名は弁護士）・売買仲介業者３名・金融機関融資担当者１名・司法書士１名でした。
売主側は、マンション所有者が未成年のため親戚の代理人と弁護士の２名。
売買仲介業者は、普通、売主側と買主側がありますが、今回は売主側の仲介業者が直接当方に紹介してくれたため、１社のみでした。
ちなみに引渡しのため場所を借りた金融機関は、今回融資を受けた銀行で、始めての取引だったので最後に支店長が挨拶に来てくれました。
契約内容などの詳細は、次回報告します。
埼玉県のマンション購入の件で、仲介業者から連絡があり、来週火曜日に打ち合わせに来ることになりました。
どうやら融資可能との連絡が、仲介業者に金融機関から直接入ったようです。その件で、マンション引渡しの細かい打ち合わせに来るようです。具体的には、決済および引渡しをする場所と日時、買主が用意するものなどの話になると思います。場所については、融資を受ける金融機関が最有力です。日時は、当初の予定通り２９日になるのではないかと思います。
でもその前に、金融機関との間で融資の契約を交わさなければならないので、他の予定もあって来週はかなり忙しくなりそうです。
昨日「１１月２０日」が、融資の可否の連絡を受ける期日でしたが、夕方になって金融機関の担当者が来てくれました。融資はほぼ大丈夫だとのことです。が、問題は融資の条件です。
提示された条件の詳細は、
融資金額は１億１，８００万円。これはマンションの購入価格に登記費用・仲介手数料・不動産取得税・今年度分固定資産税・金融機関の事務手数料および印紙代などの諸費用を含んだ金額です。
借入れ期間は２６年間。本当は３０年にしてほしかったんですが、アパートローンの最長借入れ期間が３５年で、今回の物件は築９年なのでギリギリ２６年までということになります。
金利は・・・
元利均等返済で、なるべく安い金利を提示してほしいと話しておいたので当初だけ固定金利にするという提案を持ってきてくれました。２年固定の場合１．８％台、３年固定の場合１．９％台、５年固定の場合わずかに２％を超えてしまいます。ちょっと迷いましたが、３年固定と５年固定での一ヶ月の返済額の差が９千円強なので、当初５年間固定金利にしようと思います。
今回購入するマンションに抵当権を設定しますが、自宅などの追加手の抵当権設定はしなくて済みそうだとの話でした。
このまま話が進めば、契約時の予定通り２９日の「大安」が、引渡しおよび決済の日程になりそうです。
埼玉県の一棟売りマンションの契約から一ヶ月以上過ぎました。
１１月２０日までに融資の可否が決定しますが、銀行からは、何度か提出書類についての問い合わせや質問の電話があっただけです。
いずれにしても週明けの１９日か２０日には銀行から連絡があるはずなので、楽しみに待っていることにします。
現在所有している物件は、売却予定の桐生のアパート以外、ほとんどが満室かそれに近い状態ですが、飯能のマンションの空室が目立ち始めました。仲介業者さんも一生懸命やってくれているようですが、なかなか入居申し込みがありません。
このの事態の改善になるかどうかはわかりませんが、何もしないよりはいいと思い、飯能のマンションの宣伝用のホームページを作ることにしました。将来は所有するすべての物件のホームページを作る予定ですが、今のところ杉並のマンションのホームページがあるだけです。
賃貸物件ごとのホームページの雛形はすでに作ってあるので、簡単にできるんですが、写真などの素材と間取り図を新たに用意しなければなりません。
そのため、数日前に一日かけて飯能まで写真を取りに行ってきました。駅や近隣の施設など数百枚写してきました。
暇を見つけてホームページ作成に取り掛かります。
埼玉県の一棟売りマンション購入契約から２０日もたってしまいましたが、融資の申し込みをしている銀行の担当者と始めて会いました。いままで融資の申し込みと書類の提出などは仲介業者の人が代行してくれていました。
埼玉県の銀行なので、わざわざ自宅まで来てくれました。今まで提出した書類は、確定申告書直近３年分、所有資産の明細などでしたが、新たに家族の確定申告書や収益物件一軒ごとの収入(利回り)がわかる表などの提出を依頼されました。
こちらの要望として、依頼された書類はすべて提出する代わりに、極力安い金利での融資と返済期間を長期で検討してくれるように話しました。今回の物件は築７年くらいなので、返済期間は３０年で融資してほしいと考えています。
埼玉県の一棟売りマンションの話がとんとん拍子に進み、明日１１日の午前中に契約することになりました。
ちょうど昨年と一昨年のこの時期にマンションを一棟づつ購入しているので、三年続けての事業拡張になります。
金融機関へのローンの正式申し込みはこれからですが、１１月２０日までに可否の連絡がもらえるようなので、融資が受けられなかった場合の売買契約解除の期限を１１月２９日として契約することになりました。
明日は、１０時までに仲介業者さんの会社へ印鑑と手付金を持参して行き、重要事項説明を受けてからの契約です。
手付金は通常、売買代金の５％くらいなので、本来ならば５００万円以上用意する必要があるんですが、今回は２００万円用意してほしいの言われたので、現金で持っていくことにしました。
埼玉県の一棟売りマンションの件で、今日仲介業者さんがこちらの返事を聞きに来ました。
今回は、買うことに決めました。現在所有している物件にくらべてちょっと利回りは落ちるのが難点ですが、その分、築年数が８年と比較的新しいので良しとしました。
契約はローン条項つきとし、銀行融資が受けられなかった場合は、白紙撤回となります。
金融機関は、仲介業者さんの紹介してくれる銀行と、こちらの取引のある銀行とで同時に話を進めることとなりました。ただし、返済期間はできれば３０年、少なくとも２５年という条件です。問題は金利ですが、変動金利で３．０%くらい、３年固定で２．０%くらいではないかと考えています。
以前から取引のある業者さんから一棟売りマンションの紹介がありました。
場所は埼玉県で、西武線の西武新宿から約一時間。ＲＣ三階建てで築８年。土地は８０坪弱で所有権付き。一階は店舗×２、２階３階は住居計１０所帯で、現在満室。
早速見に行ったところ、駅からは徒歩１０分くらいですが、大きな道路に面しており、しかも角地。近隣は住宅街ですが、道路に面したところはほとんど店舗という比較的明るくて賑やかな場所でした。
建物はしっかりしていて管理状態も良好でした。
金額は一億一千万円台で、値引き交渉は不可。表面利回りは約９．５％になりますが、管理業者の家賃保障（サブリース）が条件なので、その分を引くと実質的な利回りはもっと低くなります。
比較的新しい建物なので、３０年以上の銀行ローンが利用できれば、はっきり言って『買い』だと思います。ただ、一昨年・昨年と立て続けにマンションを購入しているので、いきなりの経営規模拡大でちょっと不安があります。
もう一つは、金融機関が、諸費用を含めて全額を融資してくれるかどうかもわかりません。
ただ、紹介してくれた業者さんが、金融機関も紹介してくれるというので前向きに検討してみようと思います。
この物件は、売却を急いでいるのでなるべく早くに返事をしなくてはなりません。既に満額で購入の引き合いがあるそうですが、仲介業者さんの仲介手数料が折半になってしまうので、なるべく直の顧客（私）と話を進めたいとのことです。
とりあえず、家族で相談をして明日までに返事をすることにしました。
２００６年１１月に３５室の賃貸マンションを購入してからもうすぐ一年になり、管理も軌道にのってきたので、そろそろ次の物件の物色を始めようかと考えています。
今までそういったことを調べるのにインターネットはあまり使っていませんでしたが、ちょっと調べようと思ったら結構いろいろなサイトがありました。
今回気に入って「お気に入り」に入れたのは投資HOME'S。
かなりのボリュームがあるサイトで、収益物件を探そうと思っていたんですが、まず見に行ったのが、このサイトの『不動産投資ノウハウ』でした。まだ全部読んでませんが、知っていると思っていたようなことでも、案外きちんと分かっていなかったみたいです。
一番期待していた『収益物件検索』ですが、相当な数の物件が載っているのでとても全部は見れません。
でも、絞り込み検索ができるようになっていました。絞り込み検索の操作に慣れるのに少し時間がかかりましたが、そのかわりきめ細かい条件を設定できるようになっていて、地域を絞り込んだ後、更に条件を絞り込むことができます。
特に気に入ったのが、『見比べリスト』という機能で、気に入った物件を見比べリストに入れて、最後に一覧を表示すると、気に入った物件だけの一覧が表として出てきます。
いろいろと見比べながら、かなり長い時間遊んで（?）しまいました。
